Корисні поради

Коли краще здавати, а коли знімати квартиру?

Pin
Send
Share
Send
Send


Чи можна заробити хороші гроші, здавши в оренду заміське житло? Як не пошкодувати потім про безцільно витрачені капіталовкладень? Як знайти клієнтів на довгострокове перебування і при цьому не залишитися в мінусі? Побудувати будинок або купити, що ж краще? Москвичам, втомленим жити в кам'яних джунглях, чого ж їм найбільше хочеться, комфорту або відокремленості?

На ці всі далеко не однозначні питання постараємося знайти відповіді в цій статті.

Будинок під здачу. Будувати самому або купити?

Перед тим, як здавати заміську нерухомість, її спочатку слід придбати або побудувати (маючи при цьому земельна ділянка в Підмосков'ї). Тут виникає дилема, що буде вигідніше і швидше окупиться?

Фахівці стверджують, що спеціально купувати дачу або котедж для подальшої здачі її в оренду - ідея абсолютно безглузда. Навіть найдешевший будиночок, вартістю 2,5-3 мільйона рублів, окупиться в кращому випадку через 12-15 років.

Звичайно, всім хочеться отримувати високий орендний дохід. Але, слід розуміти, що дорогі будинки, в елітних селищах, найчастіше здаються в оренду власниками через тимчасову переїзду за кордон або в інше місто. І тут не йдеться про бізнес - тут передбачається догляд за житлом і оплата комунальних послуг, хоча природно власники отримають непоганий прибуток.

Також потрібно враховувати, що для дуже дорогого, великого за площею будинки, важко буде знайти мешканців для тривалого проживання. Раніше, в основному, це були іноземці. Сьогодні, заможні російські бізнесмени і чиновники - публіка вкрай закрита.

Укладати ж короткострокові угоди на елітне житло не рекомендується, це загрожує зіпсованої меблями і втратою загального презентабельного вигляду вашого котеджу.

Зараз, на ринку оренди, найбільшим попитом користуються невеликі котеджі, площею до 100 кв. м., і на відстані не більше, ніж 20-30 км від Москви. Якщо ви володієте такою земельною ділянкою, навіть невеликим (від 6 до 10 соток), під орендний бізнес можна побудувати недорогий, але акуратний будиночок - такий варіант буде цікавий наймачам з високою часткою ймовірності.

Якщо земля знаходиться в більшій віддаленості (від 60 км від МКАД і вище), то «морочитися» з будівництвом не має сенсу, так як таку нерухомість вигідно здати не вийде.

Прийнявши рішення про будівництво будинку під здачу, краще не звертати увагу на дешеві каркасні або панельні будинки швидкого спорудження - вони виконуються найчастіше не з самого якісного матеріалу. Оптимальним будматеріалом є газобетон, він відмінно утримує і зберігає тепло, має довгий термін служби і досить доступний за ціною. Використовувати дерево - дуже дорого, такий будинок не окупиться і за 15 років.

Як стати успішним рантьє і не втратити гроші?

Як не опинитися в програші на здачі заміських будинків, котеджів і дач, що потрібно враховувати для цього?

Щоб мати постійний дохід з заміського житла, що орендується, потрібно як мінімум подбати про його презентабельності, невеликій віддаленості від столиці і, звичайно, комфорт.

Завжди залишаються затребуваними котеджі і дачі на Рубльовці, на Новоризькому і Можайському напрямку. Якщо знайти сумлінних орендарів, цілком реально отримувати з оренди щомісяця 100-150 тисяч рублів.

Сьогодні, наймачі велику увагу приділяють завантаженості трас, багато з них добираються щодня на роботу в Москву. Крім того, для вдалого бізнесу потрібно самому шукати наймачів, при зверненні в агентства, прибуток ризикує зменшитися рівно на половину.

Як швидко знайти орендаря на свій будинок, дачу, котедж?

Житло має бути повністю готовим до проживання, не вимагати ремонту і обставлено всіма необхідними сантехнікою і меблями. Порожні «хороми» мало кому припадуть до душі. Природно, що меблі повинні бути нової або мати вигляд такої. Стара, стерта і поламана фурнітура істотно знизить орендну вартість вашого житла, а то і зовсім відлякає клієнта.

Якщо селище, де знаходиться ваш котедж, володіє розвиненою інфраструктурою (магазини, дитячий сад, ігрові майданчики, розважальні комплекси) це буде величезним плюсом, адже найчастіше наймачами є сімейні люди.

Спалень в домоволодінні має бути 3 і більше - для членів сім'ї і обслуговуючого персоналу (як мінімум, це може бути няня).

Добре, якщо котедж знаходиться в мальовничому місці (біля лісу, поблизу будь-якого водоймища). Для таких місць не довго доведеться шукати орендарів. Невеликий фруктовий сад на ділянці, городик з ягодами і плодовими чагарниками - також додадуть попит пропозицією.

типова картина

Сегмент оренди житла найбільше схильний до впливу сезонності.

Восени попит на орендоване житло досягає свого піку: в серпні, вересні і навіть жовтні ріелтори отримують великий потік звернень від охочих зняти квартиру. Ажіотаж виникає за рахунок студентів, що бажають підшукати собі квартиру або кімнату, і збільшення потоку приїжджих, яким необхідно знайти роботу в Москві. Крім того, завершується період літніх відпусток, і ділова активність на ринку зростає. В цей час розрив між попитом і пропозицією скорочується, і ринок повертається в бік орендодавця. На піку попиту у орендодавців з'являється можливість здати житло на більш вигідних умовах. Деякі власники, користуючись ситуацією, намагаються переглянути ставку для діючих орендарів. Договір не забороняє підвищення ціни, якщо таке рішення отримано за обопільною згодою. Втім, на практиці це мало працює.

Поступово пікові значення спадають, і розрив між обсягом пропозиції і попиту знову починає посилюватися. Подібна ситуація є абсолютно нормальною для весни. Квартири вивільняються, і даний період, в порівнянні з осінню, проходить більш спокійно. Зазначу, що попит зберігається протягом усього року, але одні місяці цей показник більше, в інші - менше.

Ринок оренди сам по собі динамічний: завжди будуть клієнти, яким необхідно змінити район або умови проживання, переїхавши в іншу квартиру.

відбиток нестабільності

Фактор сезонності впливає на ринок, проте останнім часом ми помічаємо, що крива попиту починає згладжуватися. Яскравий приклад - осінь минулого року на ринку арени квартир в Москві. Ми спостерігали очікуваний підйом ділової активності, однак ажіотажного стрибка попиту, характерного для цього часу, не відбулося.

Потрібно розуміти, що існують обставини, які мають величезний вплив на ринок. Серед них - політичні та економічні фактори, зміни в міграційній сфері. Втім, дивитися на реалії ринку потрібно набагато ширше. Наприклад, збільшення кількості робочих місць і середньої заробітної плати в регіонах, яке ми спостерігаємо в останні роки, також здатне надати свій вплив на сегмент оренди в Москві. Переїзд в інше місто в пошуках нової роботи і можливого заробітку часто втрачає сенс з економічної точки зору, так як витрати на оренду столичного житла досить високі.

Цілком можливо, що з урахуванням невизначеності в економіці і супутніх проблем, осінь цього року буде схожа на попередню. Як і належить цій порі року, ми очікуємо збільшення кількості заявок на оренду, скорочення термінів експозиції квартири і можливий підйом орендних ставок, проте різкого стрибка може і не статися.

Що стосується березня, то зараз ми спостерігаємо зростаючий попит на ринку оренди в Москві. Втім, це поки не скасовує зростання обсягу пропозиції, характерний для цього часу. При цьому вже скоро ми очікуємо наплив заявок від тих, хто планує здати квартиру на літній сезон. Люди, у яких є свій будинок або дача, здають влітку міське житло і переїздять жити за місто, ближче до природи.

НЕ пропустіть:

Де краще будувати котедж під здачу в оренду?

Є ризик не знайти орендарів, побудувавши будинок в глухому селі, навіть якщо вона знаходиться недалеко від Москви. Досить часто люди не можуть знайти наймачів для чарівного, затишного будинку з басейном і доглянутою територією, але знаходиться в невдалому місці.

Справа в тому, що або він розташований занадто далеко від доріг і зупинок транспорту, або в маленькому селищі, без будь-якої інфраструктури і з вічно п'яними жителями. Абсолютно зрозуміло, що земельну ділянку в такому місці буде коштувати набагато дешевше, і, заощадивши таким чином, можна згодом залишитися без орендарів і прибутку.

Більшість людей, знімаючи заміський будинок, хочуть бути впевнені у своїй безпеці. В цьому випадку, більш виграшно «виглядають» охоронювані, обгороджені котеджні селища. Старі дачі також мало придатні для орендного бізнесу, так як найчастіше рівень комфорту і інфраструктура проживання в таких об'єктах залишає бажати кращого, не кажучи вже про безпеку.

Успішний прибутковий будинок. Що в ньому повинно бути?

Якщо ви вирішили побудувати будинок і упорядкувати земельну ділянку, для подальшої їх здачі в оренду, слід визначитися з цільовою аудиторією:

  • сім'ї з дітьми,
  • Іностранні громадяни,
  • самотні літні люди та ін.

Маленька ігровий дитячий майданчик додасть вашої нерухомості перевага в очах сімейних пар з малюками. А невелика альтанка, в тіні дерев - буде додатковою зручністю для літніх людей.

Добре, якщо ваш заміський котедж має свій невеликий басейн, лазню або сауну. Місце на ділянці для стоянки 2-3 машин - також підвищить орендну плату.

А бетонована або асфальтована дорога до будинку (з можливістю цілорічного під'їзду) - один з важливих чинників. Людина уявляючи, що йому щодня доводиться проїжджати сотні метрів по бруду і землі, може відмовитися навіть від повністю влаштовує пропозиції.

Як створити комфортну планування?

При будівництві будинку, слід ретельно вибрати проектувальника-архітектора. Бажано віддати перевагу вже зарекомендував фахівця, нехай це навіть обійдеться дорожче. Малограмотні «специ» можуть намалювати копійчаний проект з одним санвузлом на першому поверсі, при тому що поверхів буде, як мінімум три або зробити вікна занадто маленькими, так що в будинку буде темно ...

Особливу увагу потрібно приділити сходах, вони не повинні бути занадто вузькими і крутими. Обов'язково повинні бути перила - зручні, зроблені з безпечних матеріалів (краще дерево), ковані можуть бути небезпечні для дітей.

Надмірності в приміщеннях, у вигляді вітражів і стін напханих вікнами, не додадуть дому цінності, а зменшать її.

функціональність комунікацій

При будівництві приділіть особливу увагу комунікацій, щоб надалі велика частина грошей не йшла на їх утримання і ремонт. Використовуйте якісні, довговічні матеріали - ці витрати окупляться.

Враховуйте, що середня вартість утримання котеджу в Підмосков'ї обходиться щомісяця від 200 до 1000 $.

Оформлення документів

Оформляючи угоду, слід грамотно скласти договір про найм. Якщо будинок орендується на термін менше року, складається договір короткострокової оренди.

У такому договорі не передбачено:

  • заселення тимчасових мешканців, не зазначених у договорі спочатку,
  • можливість оформляти договір піднайму,
  • можливість зміни орендаря,
  • у наймача відсутній право продовжувати термін оренди,
  • у власника немає можливості вимагати в суді відстрочки на розірвання договору.

При передачі ключів, слід обов'язково зробити висновок акт приймання-здачі, навіть якщо ви здаєте будинок на вихідні і свята. При цьому, краще не полінуватися і перерахувати в ньому всі цінні речі та майно, прописати штрафи за їх псування. В іншому випадку, по приїзду, власник ризикує отримати полуразгромлений або розграбований котедж.

Що вигідніше: довгострокова здача в оренду або подобова?

Безсумнівно, подобово здаючи свій будинок, дачу або котедж, можна дуже добре заробити.

Але врахуйте, що доведеться увесь вільний час приділяти дрібним організаційних питань:

  1. займатися прибиранням або наймати клінінгову фірму,
  2. постійно шукати нових клієнтів і контролювати їх заселення і виселення,
  3. оформляти документи на оренду, вести касовий облік,
  4. оперативно вирішувати дрібні побутові питання.

Практика показує, що більшість рантьє, які зайняті в сфері подобової оренди, і будують (або орендують) кілька будинків, зазвичай наймають на допомогу керуючого.

Майте на увазі, що на цьому ринку дуже велика конкуренція. З розвитком інтернету, орендарям щодня доступні тисячі пропозицій. Найбільшою популярністю у «посуточніков» користуються котеджі з унікальним дизайном і проектом. Якщо ваш будинок побудований за типовим проектом, його буде досить складно здати.

Скільки можна заробити на здачі свого будинку або дачі?

Здаючи будинок в Підмосков'ї площею 100 - 150 кв. м, в середньому, можна заробити 5-10 тисяч рублів за добу. Самий «куш» для власника - це новорічні свята. Тут можна заробити до 50 - 100 тис. Руб за добу.

Так, чому ж якщо це настільки вигідно, більшість власників нерухомості воліють довгострокову оренду?

Добова оренда передбачає безліч ризиків:

  • частіша прибирання і знос «расходников»: білизни, рушників, килимів і т. п.,
  • менш відповідальне ставлення орендарів, які залишають після себе набагато більше поломок і пошкоджень обробки, що обіцяє для власника більш часті витрати на ремонт,
  • високий знос меблів - її презентабельного вигляду вистачає максимум на рік-два,
  • псування і пропажа речей,
  • нерідкі випадки вандалізму і навіть пожежі.

Тому, якщо ви здаєте ваш будинок подобово, рекомендується застрахувати як нерухомість, так і майно.

Довгострокова оренда набагато зручніше. В цьому випадку, є мала ймовірність, що з будинком трапитися щось погане. До того ж, для власника, це постійний, прогнозований щомісячний дохід, без «зайвого геморою».

Щоб стати успішним бізнесменом на ринку оренди заміського житла, необхідно враховувати такі фактори:

  1. До будинку веде хороша, не завантажена дорога. Найпопулярніші напрямки в Підмосков'ї: Рублево-Успенське, Можайське, Нова клуня, Київське, Осташковськоє і Ярославське шосе. Заміське житло на Сході і Півдні Підмосков'я абсолютно не користуються попитом,
  2. Досить невеликої ділянки - від 6 до 12 соток, але важливо, щоб він був доглянутий і упорядкований. В ідеалі на ньому повинні знаходитися: лазня, альтанка, мангальна, місце для відпочинку,
  3. Відстань котеджу від МКАД - максимум 30 км для тривалої оренди, в зимовий період - не більше 15 км,
  4. Площа будинку - не більше 120 - 150 кв. м,
  5. Додаткові зручності: гараж, лазня, бетонований під'їзд, басейн - вітаються і позитивно впливають на вартість оренди,
  6. Плюсом будемо якщо в котеджі: просторі кімнати, кілька санвузлів, теплі стіни і презентабельний вигляд,
  7. Важливий фактор - хороша екологія і оточення. В ідеалі ліс і річка або ставок - в пішій доступності,
  8. Ділянка повинна бути обгороджена, а селище охоронятися,
  9. Хороші сусіди.

Необхідно пам'ятати, що спеціально купувати котедж або дачу, щоб потім їх здавати, абсолютно не вигідно - окупність занадто велика. Але якщо ви вже володієте земельною ділянкою, то це все міняє.

Собівартість будівництва невеликого каркасного будинку (120 - 150 кв. М) - 1-2 млн. Руб., Що дає можливість окупити інвестиції максимум за 3-4 роки. Головне - не економте на підрядників, матеріалах і комунікаціях - це абсолютно виправдані витрати, які дозволять вашому котеджу приносити дохід довгі роки.

Pin
Send
Share
Send
Send